Согласно пункту 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. При этом передача товаров, результатов выполненных работ (оказанных услуг) на безвозмездной основе в целях НДС признается реализацией товаров (работ, услуг).

В связи с этим передача арендатором арендодателю на безвозмездной основе результатов работ по улучшению арендованного имущества, неотделимых от данного имущества, облагается НДС в общеустановленном порядке.
Письмо Минфина России от 10.07.2019 · № 03-07-11/51062